Appels de fonds CCMI : l'échéancier légal et comment le contrôler
Dans un CCMI avec fourniture de plan, le constructeur ne peut pas exiger plus de 15 % du prix convenu à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, 40 % à l'achèvement des murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, puis 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. Le solde, 5 % au plus, se règle à la réception et peut être consigné tant que des réserves ne sont pas levées (article R231-7 du Code de la construction et de l'habitation, ci-après CCH, version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, Légifrance). Voici comment lire cet échéancier et contrôler chaque appel.
Ce que la loi encadre dans un CCMI
L'article L231-2 du CCH (version en vigueur depuis le 1er juillet 2021) impose au contrat des énonciations obligatoires, dont trois concernent l'argent : le prix convenu, forfaitaire et définitif, garantie de livraison comprise ; les modalités de règlement « en fonction de l'état d'avancement des travaux » ; la justification des garanties de remboursement et de livraison, attestations annexées.
L'article L231-4 (en vigueur depuis le 1er décembre 1991) interdit d'exiger un versement avant la signature ou avant que la somme soit exigible, et plafonne le dépôt de garantie à 3 % du prix. L'article L231-10 (même date) interdit au prêteur de débloquer les fonds sans l'attestation de garantie de livraison. Voyez aussi les étapes de construction d'une maison.
L'échéancier maximal, étape par étape
Ce sont des plafonds cumulés : à chaque stade, le total versé depuis le début, dépôt compris, ne peut pas dépasser la valeur indiquée. Le contrat peut prévoir moins, jamais plus.
| Stade de la construction | Maximum cumulé du prix convenu |
|---|---|
| Ouverture du chantier (dépôt de garantie inclus) | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d'eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d'air | 75 % |
| Achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs | 95 % |
| Réception (solde) | 100 %, dont 5 % au plus consignables en cas de réserves |
Le même barème figure sur service-public.gouv.fr (fiche « Construire sa maison : quel contrat passer avec un professionnel ? », vérifiée le 10 juillet 2026) et sur anil.org (page consultée le 19 octobre 2026).
Contrôler un appel de fonds avant de payer
L'ANIL rappelle que le banquier attend votre accord à chaque stade et qu'il faut vérifier l'avancement sur place et la conformité de la somme à l'échelonnement du contrat. Une clause vous interdisant de visiter le chantier avant chaque échéance est réputée non écrite (article L231-3 du CCH, version en vigueur depuis le 1er février 2020).
- Identifier le stade invoqué : un stade, pas une date ni un pourcentage global.
- Le constater sur place, photos datées à l'appui ; stade non atteint, appel prématuré.
- Recalculer le plafond : pourcentage du stade multiplié par le prix convenu, actualisé si le contrat prévoit une révision.
- Soustraire ce qui a déjà été payé, dépôt et acomptes compris : la différence est le maximum de l'appel.
- Comparer à la somme demandée et exiger par écrit un appel corrigé si elle est supérieure.
- Vérifier les suppléments : n'en réglez aucun sans avenant écrit et signé avant exécution.
- Donner l'accord à la banque seulement après ces contrôles, et tout conserver.
Le cas du dépôt de garantie et de la garantie de livraison
Avant l'ouverture du chantier
Deux schémas, jamais les deux à la fois. Soit un dépôt de garantie de 3 % au plus, bloqué sur un compte spécial à votre nom et imputé sur les premiers paiements (article L231-4). Soit, sans dépôt, deux paiements plafonnés à 5 % du prix chacun, à la signature puis à la délivrance du permis de construire, couverts par une garantie de remboursement annexée au contrat (article R231-8, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019), qui vous rembourse si les conditions suspensives ne se réalisent pas, si le chantier n'ouvre pas ou si vous vous rétractez. Ces sommes comptent dans les 15 % du premier stade.
Pendant le chantier
La garantie de livraison (article L231-6, version en vigueur depuis le 1er février 2020) vous couvre dès l'ouverture du chantier : en cas de défaillance du constructeur, le garant prend en charge le dépassement nécessaire à l'achèvement, avec une franchise de 5 % du prix convenu au plus, et les pénalités de retard au-delà de trente jours. Exigez son attestation avant le premier appel : sans elle, le prêteur ne peut débloquer aucun fonds (article L231-10).
À la réception
Assisté d'un professionnel, vous payez le solde à la levée des réserves, ou à l'issue de la réception s'il n'y en a pas. Seul, vous le payez dans les huit jours qui suivent la remise des clés si aucune réserve n'est formulée, sinon à la levée des réserves ; dans ces huit jours, vous pouvez dénoncer par lettre recommandée avec avis de réception les vices apparents non signalés à la réception (article L231-8, version en vigueur depuis le 1er juillet 2021). En cas de réserves, 5 % au plus du prix convenu sont consignés jusqu'à leur levée (article R231-7). Détail dans la réception d'une maison en CCMI.
Exemple d'échéancier (données fictives)
Dépôt de garantie de 3 % à la signature ; montants fictifs.
| Stade | Plafond cumulé | Total maximal versé | Appel maximal du stade |
|---|---|---|---|
| Signature (dépôt de garantie) | 3 % | 6 000 € | 6 000 € |
| Ouverture du chantier | 15 % | 30 000 € | 24 000 € |
| Fondations | 25 % | 50 000 € | 20 000 € |
| Murs | 40 % | 80 000 € | 30 000 € |
| Hors d'eau | 60 % | 120 000 € | 40 000 € |
| Cloisons et hors d'air | 75 % | 150 000 € | 30 000 € |
| Équipements, plomberie, menuiserie, chauffage, revêtements extérieurs | 95 % | 190 000 € | 40 000 € |
| Réception | 100 % | 200 000 € | 10 000 €, consignables en cas de réserves |
Si les appels précédents ont été payés au maximum, un appel de 45 000 € « au hors d'eau » dépasse de 5 000 € le maximum du stade ; un appel de 40 000 € envoyé avant la pose de la couverture est prématuré. Voyez aussi le prix de construction d'une maison en 2026.
Que faire en cas d'appel anticipé
- Ne donnez pas l'ordre de déblocage et écrivez au constructeur en nommant le stade non atteint ou le plafond dépassé.
- Demandez un appel corrigé ou une visite contradictoire du chantier.
- En cas d'arrêt ou de retard, mettez le constructeur en demeure et informez le garant de livraison, comme le recommande l'ANIL.
- Conservez tout ; en cas de conflit, l'ADIL ou un professionnel du droit peut vous orienter.
Questions fréquentes
Le constructeur peut-il demander un acompte à la signature ?
Oui, dans deux cas seulement : un dépôt de garantie de 3 % au plus, ou, sans dépôt, 5 % au plus à la signature puis 5 % au plus au permis, couverts par une garantie de remboursement (articles L231-4 et R231-8 du CCH).
Les pourcentages sont-ils cumulés ou par étape ?
Cumulés : chaque pourcentage de l'article R231-7 est le maximum versé au total à ce stade, dépôt et acomptes inclus.
Puis-je retenir une partie du solde à la remise des clés ?
Jusqu'à 5 % du prix convenu peuvent être consignés lorsque des réserves sont formulées à la réception, jusqu'à leur levée (article R231-7 du CCH).
Sources
- CCH, article L231-2, en vigueur depuis le 1er juillet 2021 : Légifrance.
- CCH, articles L231-3 (en vigueur depuis le 1er février 2020), L231-4, L231-8 et L231-10, consultés le 19 octobre 2026 : Légifrance.
- CCH, article L231-6, en vigueur depuis le 1er février 2020 : Légifrance.
- CCH, article R231-7, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 : Légifrance.
- CCH, article R231-8, en vigueur depuis le 1er septembre 2019 : Légifrance.
- service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 10 juillet 2026 : Construire sa maison : quel contrat passer avec un professionnel ?
- ANIL, page consultée le 19 octobre 2026 : Le contrat de construction de maison individuelle.