Calcul de rentabilité locative : rendement brut, net et cash-flow
Le « loyer divisé par le prix » des annonces donne un rendement flatteur et faux. La rentabilité locative se calcule sur le coût total du projet (acquisition, frais de notaire, travaux, ameublement), après charges, puis après crédit. Voici les trois formules, les hypothèses à poser et un exemple fictif où le cash-flow est négatif, et pourquoi c'est une information utile.
Trois niveaux de rentabilité
| Indicateur | Formule | Ce qu'il dit |
|---|---|---|
| Rendement brut | Revenus bruts annuels ÷ coût total du projet | Le potentiel du bien, avant toute charge. Plus exigeant que « loyer ÷ prix » parce que le dénominateur inclut notaire, travaux et ameublement. |
| Rendement net | Revenu net avant crédit et impôts ÷ coût total | Ce que le bien rapporte réellement une fois les charges du propriétaire payées. |
| Cash-flow mensuel | (Revenu net annuel − mensualités annuelles) ÷ 12 | Ce qui reste, ou manque, chaque mois après le crédit. Négatif, c'est un effort d'épargne. |
Un quatrième repère est utile quand il y a des travaux : le délai de retour sur travaux et ameublement, c'est-à-dire le nombre d'années de revenu net nécessaires pour les rembourser. L'impôt, lui, n'entre pas dans ces formules : il dépend du régime (micro ou réel, foncier ou BIC) et de votre tranche, et se calcule avec votre conseiller.
Les hypothèses à poser avant de calculer
- Le loyer de marché, à partir des annonces comparables (même surface, même état), pas du loyer espéré. En courte durée : la nuitée et le taux d'occupation, testés sur les annonces concurrentes avant d'y croire.
- La vacance locative : 8 % correspond à peu près à un mois sans loyer par an ; plus en meublé (un changement par an ou deux), structurelle en courte durée.
- Les charges du propriétaire : copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien (4 % des loyers est une hypothèse courante), gestion si agence (6 à 9 %), conciergerie en courte durée (15 à 25 %), commission de plateforme (3 à 15 %), énergie et internet si inclus, CFE en meublé.
- Le crédit : taux, durée, assurance. La mensualité se calcule avec la fonction PMT d'un tableur (taux mensuel, nombre de mois, capital) ; l'assurance sur le capital initial.
Exemple fictif : un T3 de 68 m², trois modes de location
Le projet fictif du guide : achat 142 000 €, travaux 38 000 €, coût total prévu 203 050 € avec frais de notaire (10 650 €), honoraires, imprévus et ameublement. Apport 28 000 €, prêt de 175 050 € sur 20 ans à 3,40 % plus 0,30 % d'assurance : mensualité 1 050 €, soit 12 600 € par an.
| Rubrique | Longue durée nue | Meublé longue durée | Courte durée |
|---|---|---|---|
| Loyer mensuel HC / nuitée | 690 € | 790 € | 74 € la nuit |
| Taux d'occupation | 92 % | 92 % | 62 % |
| Revenus bruts annuels | 7 618 € | 8 722 € | 16 746 € |
| Charges annuelles | 2 398 € | 3 469 € | 8 669 € |
| Revenu net avant crédit et impôts | 5 220 € | 5 252 € | 8 077 € |
| Crédit (par an) | 12 600 € | 12 600 € | 12 600 € |
| Cash-flow mensuel | −615 € | −612 € | −377 € |
| Rendement brut / net | 3,8 % / 2,6 % | 4,3 % / 2,6 % | 8,2 % / 4,0 % |
| Retour sur travaux et ameublement | 8,2 ans | 8,2 ans | 5,3 ans |
Pourquoi ce cash-flow négatif est une information utile
Avec un rendement brut de 4 % et un crédit à 3,4 % assurance comprise sur 20 ans, la mensualité (1 050 €) dépasse le revenu locatif net mensuel (438 € en meublé). Le projet demande un effort d'épargne d'environ 612 € par mois. C'est le cas de la majorité des achats locatifs financés à crédit en 2026 dans les villes moyennes. Un bon outil ne cache pas ce chiffre : il l'affiche en rouge en haut du tableau de bord. Vous pouvez ensuite jouer sur les leviers : l'apport, la durée du prêt, le loyer de marché ou le mode de location, le budget travaux, le prix d'achat. Un projet se décide quand les trois chiffres, coût total, cash-flow et effort d'épargne, sont acceptés en connaissance de cause.
La courte durée affiche le meilleur cash-flow de l'exemple, à condition de tenir 62 % d'occupation à 74 € la nuit, avec des charges triplées (conciergerie 20 %, plateforme, énergie, linge) et un cadre réglementaire qui se resserre chaque année. Ce n'est pas la même activité.
Deux repères bancaires
Le taux d'effort (mensualité totale ÷ revenus nets mensuels du foyer) : 35 % assurance comprise est le repère bancaire courant ; dans l'exemple fictif, 26,9 % avec 3 900 € de revenus. La couverture de la mensualité par le loyer net : 42 % dans l'exemple ; en dessous de 100 %, le bien ne paie pas seul son crédit.
Les erreurs classiques du calcul
- Calculer sur le prix du bien et non sur le coût total : les frais de notaire (7 à 8,5 % dans l'ancien) et les travaux disparaissent du dénominateur.
- Oublier la vacance et l'entretien : un mois sans loyer par an et quelques centaines d'euros de réparations changent le net.
- Prendre le loyer de l'annonce la plus chère du quartier, ou un taux d'occupation de haute saison toute l'année.
- Intégrer un avantage fiscal avant de l'avoir vérifié avec un conseiller.
- Décider sur le rendement brut. Le cash-flow, lui, se voit sur le compte en banque chaque mois.
La phase la plus rentable d'un projet est celle qui ne coûte rien : avant l'offre. Chiffrez le projet complet, calculez le cash-flow des trois modes, puis fixez votre prix maximum. Votre offre se déduit du cash-flow que vous acceptez, pas du prix affiché.
Questions fréquentes
- Quel rendement viser ?
- Il n'y a pas de bon chiffre universel : un rendement dépend du lieu, du risque de vacance et du travail de gestion. La question utile est : quel cash-flow et quel effort d'épargne acceptez-vous, pour quelle durée ?
- Faut-il inclure l'impôt dans le cash-flow ?
- Oui dans votre décision finale, mais à part, avec votre régime réel. Les formules de cet article s'arrêtent avant impôts parce que celui-ci dépend de votre situation personnelle.
- Comment comparer deux biens ?
- Sur le cash-flow mensuel à apport égal et sur le rendement net, pas sur le rendement brut. Et sur le temps de gestion : quelques heures par an en nu, plusieurs heures par semaine en courte durée.
Repères pédagogiques, datés et sourcés. Ils ne remplacent pas l'avis de votre notaire, de votre banque, de votre expert-comptable ou de votre mairie, et ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé.